Ein Hausbau oder -umbau ist ein spannendes, aber auch sehr komplexes Projekt! Ohne professionelle Unterstützung verliert man da leicht den Überblick. Der spannende und kreative Part, wie das Grundrisskonzept und das Design des Hauses, ist klarerweise ein wichtiger Teil deines Haus(um)baus. Allerdings gibt es noch mehr zu beachten.
Der für die meisten weniger spannende behördliche Teil gehört genauso dazu, wie die Auswahl der Fliesen oder Wandfarben. In diesem unkreativen Prozess wirst du dir bestimmt schnell viele Fragen stellen: Wie und womit starte ich? Welche Unterlagen oder Pläne müssen erstellt werden? Was muss ich bei der Behörde abgeben? Welche Fristen muss ich einhalten? Diese und weitere Fragen möchte ich dir in diesem Blogbeitrag kurz zusammengefasst beantworten!
Frage #1: Welche Veränderungen kann/darf ich in meinem Haus vornehmen? Welche Rahmenbedingungen gelten für meinen Neubau?
Bei einem Umbau gibt es vor allem durch das bestehende Gebäude Vorgaben, in deren Rahmen Veränderungen möglich sind. Tragende Wände oder Grundstücksgegebenheiten begrenzen die Möglichkeiten der Umbaumaßnahmen, sind aber sehr selten wirklich endgültig und durch kreative Lösungen oft trotzdem umsetzbar. Mit einem guten Grundriss- und Raumkonzept kann man sich auch einen Zubau ersparen, was nicht nur die Baukosten verringert, sondern oft auch den Verwaltungsaufwand für Bewilligungen. Tipp: Plane deinen Umbau von Anfang an mit einem Professionisten (Innen/architekt/in, Baumeister/in, Statiker/in,…) – denn die/der kann dir direkt sagen, welche Wände stehen bleiben müssen, welche du entfernen kannst oder welche Möglichkeiten du hast, falls doch eine tragende Wand weg soll!
Bei Neubauten sind durch Flächenwidmungs- und Bebauungsplan die wichtigsten Rahmenbedingungen gegeben. Sie schreiben vor, welche Bebauungsart möglich ist, wieviel Fläche des Grundstücks bebaut werden darf und in welchem Abstand zu den Nachbarn, welche Nutzungen untergebracht werden dürfen. Auch ein mögliches Erscheinungsbild bzw. ein Bautyp kann vorgegeben werden durch die Gemeinde.
Frage #2: Welche Art von Bauvorhaben habe ich?
Bauvorhaben, egal ob Neubau oder Umbau, werden im Baurecht NÖ in vier verschiedene Kategorien unterteilt – bewilligungspflichtige, anzeigepflichtige, meldepflichtige und bewilligungs-, anzeige- und meldefreie Vorhaben. Das Baurecht ist Sache der Bundesländer, daher hat auch jedes seine eigene Bauordnung und damit unterschiedliche Vorschriften. Um einen groben Überblick zu haben, können Bauvorhaben nach einigen Prinzipien eingeteilt werden!
Tipp: Eine konkrete Auskunft welche Art von Bauvorhaben dein Projekt ist, kann dir aber deine Gemeinde geben!
Die Vorhaben mit dem geringsten Kosten-/Zeit- und Arbeitsaufwand sind die bewilligungs-, anzeige- bzw. meldefreien Vorhaben. Für geringfügige Vorhaben mit geringem Umfang ist weder eine schriftliche Anzeige noch eine Bewilligung erforderlich. Dazu gehören z.B. der Bau eines Geräteschuppens (nicht mehr als 10 m²) oder auch die Aufstellung einer Photovoltaikanlage bis zu einer bestimmten Größe.
Große Bauvorhaben wie die Errichtung eines neuen Gebäudes, Zubauten und größere Umbauten sind bewilligungspflichtige Bauvorhaben. Neubauten von Einfamilienhäusern, sowie Zubauten zu Bestandsgebäuden oder groben Abänderungen, z.B. von tragenden Bauteilen oder von der Belichtung oder Belüftung von Aufenthaltsräumen, sind daher immer bewilligungspflichtig. Zu den anzeigepflichtigen Bauvorhaben, für die eine schriftliche Bauanzeige bei der Behörde zu erstatten ist, gehören z.B. die nachträgliche Herstellung einer Wärmedämmung oder der Fensteraustausch. Meldepflichtige Bauvorhaben sind z.B. der Abbruch von Bauwerken, wenn diese nicht unter die Kategorie „bewilligungspflichtige Bauvorhaben“ fallen.
Frage #3: Welche Unterlagen muss ich erstellen und wo muss ich diese einreichen?
Wie bereits in der vorherigen Frage erwähnt, unterscheiden sich die genauen Vorschriften und Verfahrensabläufe von Bundesland zu Bundesland, ja sogar von Stadt zu Stadt bzw. von Gemeinde zu Gemeinde. Einige Informationen müssen beim Stellen eines Bauantrags aber bei jeder Bauanzeige bzw. Baubewilligung enthalten sein.
Bei bewilligungspflichten Bauvorhaben ist eine Einreichung erforderlich, für die du dann eine Baubewilligung erhältst! Dafür benötigt man Baupläne, sowie eine Baubeschreibung, ein Bauansuchen, eine Grundbuchzustimmung, einen Energieausweis und statische Vorbemessungen. Weitere Unterlagen wie ein Nachweis über Stellplatzverpflichtungen, ein Kanalanschlussbescheid oder ein Gestaltungskonzepte für Außenbereiche sind je nach Bauvorhaben auch erforderlich.
Frage #4: Wie lange muss ich für den behördlichen Weg vor dem Baubeginn rechnen und welche Fristen muss ich einhalten?
Eine Bauanzeige dient grundsätzlich nur als Information für die Behörde und du musst auf keine Genehmigung warten, daher kannst du theoretisch direkt nach Abgabe der Unterlagen zu bauen beginnen. Achtung: Die Behörde hat allerdings bis 6 Wochen nach Abgabe der Bauanzeige das Recht bzw. die Pflicht die Unterlagen zu prüfen und gegebenfalls diese zu untersagen bzw. eine Baubewilligung einzufordern. Tipp: Daher ist es ratsam diese Frist noch abzuwarten, bevor mit den Bauarbeiten begonnen wird. Ausnahmen gibt es auch hier bei Gebäuden in der Schutzzone, wo erst nach einem Monat nach Vorlage der Unterlagen zu bauen begonnen werden darf.
Bei einer Einreichung darf erst nach einer rechtskräftigen Baubewilligung mit der Bauführung und den Bauarbeiten begonnen werden. Die Dauer des Baubewilligungsverfahren hängt von Größe, Komplexität und möglichen Einwänden ab. Bei bewilligungspflichtigen Bauvorhaben müssen Nachbarn über das Bauvorhaben informiert werden und diese haben ein Einspruchsrecht mit einer Frist.
Tipp: Für die Prüfung durch die Behörde und aufgrund der Einspruchsmöglichkeiten sollte nach Einreichung bis zur Bewilligung in der Regel mindestens vier Monate einberechnet werden. Quelle: NÖ Bauordnung 2014